Urgente Altezza inferiore 270

Se la cila tardiva è del 2020 significa che sono state fatte delle modifiche interne quindi l'agibilità del 2014 è superata, attualmente l'unità immobiliare ne è sprovvista.
Il Catasto ed il Comune sono due enti separati, il primo, che non è probatorio, serve solo ai fini fiscali, il secondo è quello più importante, è quello dove vengono depositati i progetti i quali devono corrispondere con lo stato di fatto dell'immobile, nel caso in cui non fosse così siamo di fronte ad un abuso edilizio.
l'agibilità non puoi averla se l'altezza è inferiore ad 2,70 m (a meno che non ci siano deroghe al tuo Comune ma questo non posso saperlo).
Comunque il consiglio che posso darti, visto che hai molti dubbi, consulta un tecnico di zona.

Ti ringrazio per la risposta. Ho consultato lo stesso tecnico che ha fatto la CILA nel 2020 e farà la relazione RRE che certifica tutto in pochi giorni ma secondo me non vale nulla perché se non c’è l’altezza minima di 264,6cm togliendo il 2% di tolleranza come fa ad essere abitabile come cucina soggiorno anche se il comune lo ha approvato a livello urbanistico?

Salvo deroghe per rispondere alla domanda bisogna consultare la documentazione. Chieda al tecnico come ha fatto a sanare un'altezza di 264,6cm.
Nota. il comune non ha approvato nulla, una CIla è una comunicazione.

È stata presentata una CILA 2020 per interventi in sanatoria e i vecchi proprietari hanno pagato circa 1000€ il comune. L’altezza è di 262cm. Il certificato di agibilità rimane quello del 2014 ma non dovrebbe essere rifatto? Ho sentito il tecnico ma ho la sensazione che sia superficiale e porti acqua al suo mulino visto che la CILA l’aveva fatta lui. Ha detto che al catasto si può scrivere anche 280 non cambia nulla, quello che importa è il comune e l’utilizzo dei vani. Ma se non ho l’altezza minima neanche usando la tolleranza del 2% come diavolo fa ad essere conforme cucina/soggiorno? E senza cucina soggiorno facendolo risultare locale accessorio non avrei cucina e soggiorno quindi come si fa a vendere? Ho poco tempo prima della caparra e dell’atto. La perizia è passata perché non avevo questo dato importante, se ricontatto la banca e li informo magari mi bloccano il mutuo e posso usare la clausola sospensiva?

Guarda per assurdo l'agibilità non è necessaria ai fine della vendita, hanno reso obbligatoria l'APE ma non l'agibilità, probabilmente è per questo motivo che non è stata rifatta.
L'immobile è conforme, cerca di capire perchè solo in cucina/soggiorno l'altezza è più bassa rispetto alle altre stanze, è stato fatto un controsoffitto? c'è un gradino sul pavimento?

Per la vendita ti sei rivolto ad un'agenzia? In questo caso avrai firmato o accettato una proposta immobiliare, nella stessa, sotto lo spazio note, dovrebbe esserci scritto che la proposta è "vincolata al buone esito del mutuo e della bontà documentale". Nel caso in cui non fosse così purtroppo non puoi usare la clausola sospensiva.

Come clausola sospensiva ho solo l'ottenimento della delibera del mutuo post perizia che è già stata fatta. Ho espresso tutti i miei dubbi e perplessità al tecnico che lunedì verificherà e farà la relazione di regolarità edilizia. Non so se sia tutto in regola anche se il comune ha approvato i 262. Dovrei cercare di parlare con la banca e integrare le eventuali nuove informazioni per non farmi più passare il mutuo ma non so se è possibile farlo. Magari per la banca va bene lo stesso anche se non è agibile ma a quel punto è vendibile una casa senza soggiorno/cucina? Dovrò pagare lo stesso uno sproposito all'agenzia! Sul preliminare la responsabilità è solo ed esclusivamente del venditore. "In caso di difformità, parte venditrice s'impegna a sistemare a propria cura e spese la documentazione dell'immobile entro e non oltre l'atto definitivo di compravendita." Quindi se sistemasse le carte rendendo non abitabile la zona soggiorno/cucina diventa tutto conforme? ma a quel punto mi sento truffato! Come posso acquistare una casa senza cucina e soggiorno se lo fanno risultare come locale accessorio? Per quanto riguarda il soffitto e il pavimento non mi sembra che ci siano controsoffitti o il pavimento sia rialzato. C'è un ribasso con i faretti che separa la zona soggiorno dalla cucina quindi ancora meno di 262 e una semiluna con i faretti all'ingresso quindi anche questo sotto i 262 ulteriormente. Non so se hanno "mangiato" qualche centimetro dal soffitto o alzato qualche centimetro il pavimento durante la ristrutturazione più di 10 anni fa. Potrebbe essere che fosse stato sempre basso anche quando hanno ristrutturato e dichiarato lo stesso 270. Il geometra che ha fatto la cila in sanatoria nel 2020 per la vendita ha segnato tutto correttamente ma a questo punto non si ha più l'altezza minima per abitabilità ma il tecnico sostiene che il comune lo ha approvato quindi per lui non ci sono problemi. Che stress e ansia mannaggia!

Se nel 2020 è stata fatta una cila in sanatoria vuol dire che, a differenza di una cila ordinaria, é stata istruita da un tecnico comunale che ha verificato i dati e la sanabilità. Decorsi 12 mesi dal rilascio, il titolo edilizio si intende consolidato a meno che ricorrano situazioni molto gravi e molto precise che rendano nullo o annullabile l'atto.
Occorre recuperare le tavole presentate e accettate dal comune e verificare che altezze sono state riportate: se corrispondono allo stato di fatto la questione é chiusa perché il comune ha approvato, se il tecnico ha mentito riportando altezze fittizie é un altro paio di maniche

Il geometra che ha presentato la cila in sanatoria nel 2020 ha indicato l’altezza reale di 262. Anche se il comune l’avesse approvato per errore in ogni caso attualmente il certificato di agibilità rimane sempre quello del 2014 dove era stato dichiarato dalla ditta e da un altro tecnico che l’altezzza era di 270. Il geometra non ha richiesto nessuna nuova certificazione di agibilità perché quando ha presentato la cila non sono stati fatti lavori strutturali. Però quella agibilità del 2014 è riferita a 270. Anche se erroneamente il comune ha taciuto e acconsentito magari senza accorgersene rimane il fatto che a livello igienico sanitario come fa ad essere agibile con una certificazione del 2014 riferita a una magari falsa dichiarazione di altezza dalla ditta architetto che sia? Attualmente l’altezza è di 262 riportata anche nella cila del 2020 ma l’altezza minima per la salubrità dell’ambiente non c’è nemmeno con il 2% di tolleranza. Adesso il tecnico andrà in comune e farà una relazione di regolarità edilizia ma io continuo ad essere perplesso sul fatto che la casa il piano terra agibile con cucina soggiorno ha una altezza di 262 e se per l’ASL per la legge nazionale di salubrità degli ambienti non c’è l’altezza minima come fa ad essere tutto in regola anche se il comune non ha detto niente per la cila in sanatoria? Voglio dire il certificato di agibilità del 2014 con l’altezza 270 è valido a valle di questa cila in sanatoria con 262?
Vi ringrazio per le risposte!

Sig. Andrea, ribadendo che una CILA è una comunicazione non oggetto di approvazione da parte del comune, vi sono diversi casi per cui può essere idonea un'altezza di 262 come è stata rilevata.
A titolo esemplificativo:
1)Si tratta solo di una piccola porzione del soggiorno destinata ad angolo cottura, se il regolamento locale d'igiene lo consente.
2)L'altezza della restante parte del soggiorno è superiore a 270cm pertanto la media delle altezze rispetta il valore di 270cm
3)E' stato effettuato un intervento di isolamento termico e pertanto l'appartamento può beneficiare della deroga
4)Ecc.

Per chiarire deve chiedere spiegazioni al tecnico che ha fatto questa CILA, oppure incaricarne un'altro che per darle delle risposte dovrà per forza valutare le carte.

La ringrazio per la risposta. Nella cila in sanatoria ci sono delle variazioni nel sottotetto e piccole correzioni di dimensioni muri. Viene riportare lo stato attuale al pian terreno di 262 per tutto il piano e poi il sovrapposto concesso con l’altezza a 262 segnata in rosso insieme a tutte le altre variazioni segnate in rosso mentre in giallo quello che era precedentemente. Al piano terra risulta nel sovrapposto concesso in giallo 262 e in rosso sempre sempre 262. Quindi per tutti il piano mentre al primo piano è 270. C’è un bonifico di 1000€ pagato al comune per cila in sanatoria. I punti 1 e 2 li escluderei. Per il punto 3 non saprei non c’è scritto da nessuna parte non trovo nulla di un eventuale isolamento. Il tecnico che ha fatto la cila settimana prossima andrà in comune. Io sono preoccupato perché il riscaldamento a pavimento o a soffitto non c’è e non penso ci siano isolamenti particolari e comunque non è documentato da nessuna parte. La casa è in classe C dopo la ristrutturazione nel 2011. Nel 2011 o nel 2014 quando la ditta ha richiesto l’agibilità non so nemmeno se fosse in vigore quella legge e l’altezza in ogni caso dichiarata era 270.